Какие сделки граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению с 2016 года

В 2015 году был принят закон № 391-ФЗ, изменивший ряд правовых актов, в том числе Семейный кодекс, закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основы законодательства о нотариате» и другие.

С 1 января 2016 года поправки вступили в силу.

Ранее сделки и юридические действия граждан в обязательном порядке следовало заверять у нотариуса:

• залог недвижимости (ипотека);
• договор пожизненного содержания (ренты);
• договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
• завещание;
• брачный договор;
• доверенность на совершение сделок.

С 1 января 2016 года к этому добавили еще:

• продажа доли в праве общей собственности на любую недвижимость (квартиру, дом или земельный участок) сторонним лицам (тем, у кого нет доли в этом имуществе);
• любые сделки по распоряжению недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (это и купля-продажа, и покупка, и сдача в наём);
• нотариально заверяется согласие второго супруга на любые сделки по распоряжению общим супружеским имуществом, которые требуют обязательной государственной регистрации (купля-продажа жилья, его аренда) или же нотариального удостоверения;
• соглашение о разделе имущества супругов.

Если подать документы в Росреестр без нотариального удостоверения, то Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода прав. Необходимо будет обратиться  к нотариусу и удостоверить документы. В противном случае в государственной регистрации Вам откажут, и сделка не состоится.

Договор - это важно

Всё чаще и чаще в жизни нам приходится сталкиваться с процедурой заключения договоров. Покупаем ли мы товар в магазине, заказываем ли ремонт квартиры или только замену окна,устраиваемся на работу или заказываем тур – во всех случаях мы заключаем договор. И не всегда хватает знаний, что бы понять, что там скрывается за сложными формулировками. Кроме того, не всегда есть желание вникать в суть изложенного, указанного, порой, очень мелким шрифтом. Зачастую, ставим подпись «на бегу», не задумываясь о последствиях.

В данной статье мы рассмотрим один из видов договоров – договор купли-продажи.

Для начала определимся, что бывают договоры купли продажи, как движимого имущества, так и недвижимого имущества. В соответствии с положениями закона к разным видам договоров применяются различные требования и правила. Однако суть этой статьи заключается не в определении тонкостей той или иной сделки купли-продажи, а в рассмотрении общих правил, которыми стоит руководствоваться при заключении договора.

Правило №1 
Попросите у Продавца образец договора для изучения. Этой просьбой, с одной стороны, Вы показываете Продавцу, что заинтересованы в покупке Товара и, в то же время, с другой стороны, на данном этапе можно определить степень добросовестности Продавца.
В случае, если вам откажут в предоставлении возможности ознакомиться с условиями договора до заключения сделки, это будет поводом задуматься о том, стоит ли вообще заключать этот договор.

Правило №2
Если сделка, которую вы собираетесь заключить, имеет значительную денежную стоимость для вас, то советуем обратиться к юристу для получения консультации о том, стоит ли подписывать такой договор и какие «подводные камни» в нем имеются.
Здесь же мы оговорим некоторые из пунктов договора, на которые следует обратить внимание.
Итак, получив образец договора, детально изучите его самостоятельно, уделив особое внимание пунктам, содержащим сведения: 

• Предмет договора (что вы покупаете в соответствии с условиями договора)
• Цена договора и порядок оплаты (стоимости Товара) 
• Ответственность  (неустойки и пени, предусмотренные договором, в случае нарушения условий договора покупателем или продавцом) 
• Доставка (условиях договора, где указывается, за чей счет будет производиться доставка товара и, до какого места эта доставка предусмотрена : доставка до подъезда, до квартиры и т.д.) 

Правило №3 
Если вы решили подписывать договор, образец которого изучали, то при подписании обратите внимание на соответствие всех экземпляров договора образцу, который Вам давали для ознакомления.
Кроме того, подписывая договор, будьте внимательны, уделив особое внимание пунктам: 

• Дата и место составления договора 
• Наличие адреса, телефона и реквизитов продавца 
• Наличие подписей и печатей на всех экземплярах договора. 

Исходя из изложенного выше при заключении договоров на крупные суммы и/или при возникновении сомнений в правильности условий договора, всегда обращайтесь к специалистам для анализа договора, чтобы: 

• соблюдалось равноправие сторон при выполнении условий договора; 
• провести анализ ответственности сторон договора за неисполнение своих обязанностей, начала и окончания сроков наступления материальной и иной ответственности;
• произвести анализ условий договора и сопоставление законодательства, регулирующего сходные правоотношения, с целью исключения взятия на себя одной из сторон повышенных обязательств, не указанных в данном договоре, но предусмотренных нормативными актами;
• исключить из договора основания, предусматривающих заведомо неравнозначное положение одной стороны договора по отношению к другой, в результате которых  эта сторона заведомо ставится в зависимость от действий другой стороны, которая  может действовать в ущерб интересов зависимой стороны договора (например, изъятие оригиналов правоустанавливающих документов с целью исключения обращения к другим лицам или самостоятельного заключения сделки); 
• включить/исключить из договора основания, предусматривающие порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон и, установления размера материальной ответственности каждой из сторон за отказ от добровольного расторжения договора 
   

 Юрист ГАДУЛИН Анатолий Игнатьевич

О договоре аренды в статье АРЕНДА КВАРТИР: договор – это важно
О договоре купли продаже недвижимости в статье На что обратить внимание при покупке квартиры, комнаты
О договоре дарения в статье ДАРИТЬ или ЗАВЕЩАТЬ?

ДАРИТЬ или ЗАВЕЩАТЬ?

Чтобы распоряжаться имуществом, нужно его иметь в собственности - быть собственником.

Распорядиться своим имуществом собственник может различными способами:

• продать,
• поменять,
• подарить,
• передать под выплату ренты,
• завещать
• уничтожить.

Зачастую люди  выбирают между двумя вариантами распоряжения имуществом: подарить  или завещать.

Чтобы рассмотреть основные отличия указанных вариантов мы составили таблицу:

параметры отличия	ЗАВЕЩАНИЕ	ДАРЕНИЕ
Предмет	Завещать можно всё, что душе угодно: картины, сервизы, машины, лошадей, квартиры.	Дарить можно всё, что душе угодно: картины, сервизы, машины, лошадей, квартиры.
Переход права собственности	·         Переходит к наследнику после смерти наследодателя. Пока наследодатель жив, то все имущество остается в его собственности.	·         Переходит к одаряемому при жизни дарителя. Одаряемый становиться собственником подаренного имущества  (т.е. может продавать, дарить, менять), а предыдущий владелец право собственности на имущество утрачивает.
Отмена	·         Наследодатель имеет право  в любое время, не ставя в известность наследников, отменить или изменить условия завещания.	·         Отменить дарение практически невозможно, кроме случаев указанных в законе.
Налоги	·         Налога нет	·         Налог не взимается, если договор дарения заключен  между близкими родственниками. ·         Налог 13% платит одаряемый, если сделка заключена с лицами, не являющимися близкими родственниками.
Форма	·         письменная форма,  удостоверенная нотариусом, (несоблюдение этого правила влечет за собой недействительность завещания) ·          приравненные к ней	·         простая письменная форма ·         Простая письменная форма заверенная нотариусом ·
Обязательные доли	·         Совершая завещание, наследодатель должен понимать, что даже если он не укажет в нем лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, каждый из них имеет право не менее, чем на половину доли, которая причиталась бы ему при наследовании по закону.	·           Подписывая договор дарения, даритель должен понимать, Все имущество получит  лишь тот, на кого оформлен договор дарения.
Итог	·         Составив завещание, то есть, распорядившись своим имуществом на случай смерти, человек остается собственником всю свою жизнь, ведь завещание вступает в силу только после открытия наследства, то есть после смерти собственника (завещателя).	·           По договору дарения даритель (тот, кто дарит) безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому (тому, кому дарят) вещь в собственность.

Исходя из изложенного выше, заключая договор дарения, следует помнить, что даритель (собственник имущества) в результате такого договора лишается права собственности на это имущество при жизни. Соответственно, лишается права пользования этим имуществом, так как собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения его имуществом. В результате договора дарения собственником становится другое лицо (одаряемый), и теперь уже он вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом: продавать, менять, дарить, завещать и совершать другие сделки.

На это следует обратить внимание, так как многие предполагают, что, подарив, например квартиру, ничего не меняется, что это простая формальность, и они по-прежнему могут пользоваться и проживать в подаренной ими квартире, принимать решения о судьбе этого имущества. В некоторых случаях именно так и происходит, но это всего лишь счастливые исключения из правил. По закону, договор дарения не предполагает дальнейшее пользование дарителем этой квартирой, в том числе и проживание в ней.

Зачастую у дарителей возникает вопрос о том, можно ли включить в договор дарения пункт о том, что дар одаряемому перейдет после смерти дарителя. Такой пункт в договоре дарения невозможен. Договор в этом случае будет ничтожен, то есть будет так, как  его не было. Ведь по закону распорядиться имуществом на случай смерти возможно только путем совершения завещания, и никак иначе.

Таким образом, из изложенного выше следует, что у договора дарения и завещания есть основные различия:

• При заключении договора дарения собственник имущества (даритель) передает свое имущество одаряемому при своей жизни и, следовательно, уже при жизни лишается на такое имущества права собственности.
• Составив завещание, то есть, распорядившись своим имуществом на случай смерти, человек остается собственником всю свою жизнь, ведь завещание вступает в силу только после открытия наследства, то есть после смерти собственника (завещателя).

Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод, что не существует однозначного ответа на вопрос: «Что лучше – завещать или дарить?».

Каждый выбирает для себя тот вариант, который он считает приемлемым в свой ситуации. 

АРЕНДА КВАРТИР: договор – это важно

Аренда  и сдача в коммерческий найм квартир во все времена была выгодным и удобным способом получения дохода. Если в вашем распоряжении есть свободная квартира, которую можно сдать – это прекрасная возможность обеспечить себе дополнительный доход.

Итак, чтобы сдать свою квартиру, несомненно, необходимо придерживаться определённых правил.

В первую очередь обращаю внимание, что договор аренды и договор найма это разные договоры.

Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу

Если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.

При составлении договора найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель.

При составлении договора аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.

Недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Таким образом, самым важным документом при передаче в пользование  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (квартиры, комнаты) физическому лицу является договор коммерческого найма.  При передаче в аренду жилого помещения юридическому лицу заключается договор аренды.

Правильное оформление договора избавит вас в будущем от многих проблем. Профессиональные советы юриста  при оформлении документов могут быть очень важны.

Если вы хотите избежать проблем с налоговой инспекцией при сдаче квартиры в аренду (коммерческий найм), нужно учесть, что согласно Налоговому кодексу РФ, все лица, получающие доход от сдачи квартир в аренду (найм), должны подавать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию о доходах  (ф. 3-НДФЛ) и уплачивать налог на доходы в размере 13% от полученной суммы.

Ещё одной немаловажной деталью является страхование вашего имущества. Если в квартире был сделан дорогостоящий ремонт и/или в ней находится дорогая встроенная мебель и бытовая техника, то лучше всего застраховать ваше имущество. Небольшие страховые взносы послужат гарантом вашего спокойствия.

Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?

Конечно, перечислять все возможные риски, связанные со сдачей жилья в аренду, – дело неблагодарное. Приведем три наиболее часто возникающие проблемы.

В целом, основные риски при сдаче в аренду (найм) помещения состоят из:

• поломок и порчи техники, мебели, интерьера арендаторами (нанимателями)
• хищения (кражи) арендаторами (нанимателями) вещей собственника, оставленных в сдаваемом помещении
• неплатежи, несвоевременные платежи
• поведение арендаторов (нанимателей), нарушающие нормы общественной морали и этики.

Наймодателю не стоит лениться: необходимо лично приезжать за арендной платой в сдаваемую квартиру, для чтобы убедиться в выполнении нанимателем условий договора коммерческого найма (внешний вид имущества, техническое состояние, количество проживающих и т.д.).

Заключая договор коммерческого найма квартиры, наймодатель, чтобы защитить свою собственность и свои интересы от недобросовестного нанимателя, должен предусмотреть в договоре ряд условий.

Не рекомендуется прибегать к помощи стандартного договора, который можно, например, скачать в Интернете. Такие договоры  часто составлены неграмотно или просто устарели, и полностью не соответствуют действующему законодательству РФ

Договор аренды (найма) приобретает юридическую силу с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник.

Договор НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (квартиры, комнаты) ДОЛЖЕН:

• содержать адрес помещения,
• оговаривать срок, на который помещение сдается,
• регулировать порядок расчетов за найм (сумму платы, порядок её внесения)
• регулировать оплату коммунальных услуг,
• регулировать  оплату  электроэнергии, телефона, Интернета и т.д.,
• определять обязанности сторон,
• определять ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора),
• регулировать количество лиц, проживающих с арендуемом жилье,
• регулировать возможность или невозможность сдачи помещения в поднайм (передачи по договору другим гражданам).

Гарантии избежать неблагополучных жильцов и других проблем при сдаче в аренду (найм) жилого помещения не даст никто.  Однако снизить риск наступления негативных событий реально. Для этого следует заключать официальные письменные договоры, вовремя подавать декларацию (ф. 3-НДФЛ) о полученном доходу, оплачивать налог на доходы, а в некоторых случаях, застраховаться от наиболее опасных рисков. Это занимает дополнительное время, и лишает некоторой части дохода, но зато дарит спокойствие за свое имущество.

Статьи на смежные темы:

Как выбрать юриста или адвоката?
Срок подачи декларации до 30 апреля → (узнать где скачать форму и/или программу)

Как отчитаться о полученномдоходе? 

Как выбрать страховщика? – в разработке

На что обратить внимание при покупке квартиры, комнаты

СТОИМОСТЬ ПРОДАВАЕМОЙ КВАРТИРЫ

Если цена  хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее продать «не чистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость.

КТО ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКОМ

Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с более тщательной проверкой. Важно знать кто собственник жилья. Как это сделать?

ОСНОВАНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ

В правоустанавливающих документах стоит обратить внимание, на тот факт, не досталась ли квартира продавцу по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоит проверить, на каком именно основании:  то ли это завещание, то ли наследование по закону. Получить указанную информацию необходимо для того, чтобы обладать информацией, от какого предполагаемого наследника можно ожидать обращения в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство.

ЧИСЛО ПРОДАЖ ДАННОЙ КВАРТИРЫ

Чем больше собственников было у жилья за короткий период времени, тем больше это должно настораживать.

КТО ЗАРЕГИСТРИРОВАН (ПРОПИСАН) В ДАННОЙ КВАРТИРЕ И КТО СНЯТ С РЕГИСТРАЦИИ (ВЫПИСАН)

Необходимо обратить внимание на информацию о том, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы может вселиться, прописаться и проживать в квартире.

Наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100%, что продажа такой квартиры будет ничтожной (недействительной) сделкой.

Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверке, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может теоритически быть «отобрана» у вас.

ИМЕЕТСЯ ЛИ В ДАННОЙ КВАРТИРЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА ИЛИ ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ

Зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется значительные финансовые затраты.

РЕАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ, ЧТО ОТРАЖАЕТСЯ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Если вам предлагают подписать договор купли-продажи, в котором указана не вся реальная стоимость, за которую Вы покупаете квартиру, а более низкая, то следует помнить, что, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре.

Кроме того, в случае, если по той или иной причине до истечения срока 3 года, у вас возникнет необходимость продать указанную квартиру, то от стоимость, указанной при покупке может зависеть сумма налога, которую вам придется заплатить при продаже.

СОСТОИТ ЛИ ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ В БРАКЕ

Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения,  т.к. в случае, если квартира приобретена в период брака,  она может быть предметом спора.

 СОСТОЯНИЕ ЗДОРОВЬЯ ПРОДАВЦА

Постарайтесь определить на вид болен ли он или нет. Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья: например, в некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД. Можно также попросить собственника показать, например,  водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.

КУДА БУДУТ В ДАЛЬНЕЙШЕМ ПРОПИСЫВАТЬСЯ (РЕГИСТРИРОВАТЬСЯ) СОБСТВЕННИК И ЕГО ЧЛЕНЫ СЕМЬИ.

Уточните у продавца, куда будут прописываться (регистрироваться) люди, которые зарегистрированы  в квартире, которую Вы хотите приобрести.

КАК ПЕРЕДАВАТЬ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА

Обычно решение вопроса о передаче денег за квартиру зависит от договоренности между покупателем и продавцом недвижимости. В целом денежные средства можно передавать как наличными, так и безналичном путем.

При выборе варианта расчета наличными деньгами лучше соблюсти некоторые меры предосторожности. Необходимо найти безопасное для вас место передачи денег. Позаботьтесь о том, чтобы подлинность денег при желании можно было проверить.

Верховный суд разъяснил, как обезопасить себя при покупке жилья, указав что 

должно вызвать у покупателя "разумные сомнения" в праве продавца на сделку по продаже квартиры. Подробнее см. в  Российской газете Федеральный выпуск №6506 (234)

ВНИМАНИЕ с 01.01.2016 года 

До пяти лет увеличен срок нахождения в собственности физических лиц некоторых категорий недвижимого имущества для освобождения доходов от его продажи от налогообложения НДФЛ. Подробнее в статье 

НДФЛ-2016. НОВЫЕ ПРАВИЛА #1