Платить ли налог при продаже в 2017 году квартиры, полученной в наследство в 2015 году

ВОПРОС: В 2015 году умерла бабушка, оставив мне в наследство квартиру. В 2016 году я получил документы на квартиру – Свидетельство о праве на наследство по завещанию. В 2017 году я  продал эту квартиру за 1 900 000 рублей. Кроме того, в 2017 году я собираюсь купить другую квартиру за 2 500 000. Будет ли  налог на доходы?

Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, для исчисления НДФЛ у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (письмо Минфина России от 15.07.2016 г. N 03-04-05/41483).

x

Т.Е. право собственности на квартиру  возникло в 2015 году. Однако срок владения составил менее 3-х лет, соответственно, доход, полученный при продаже квартиры, подлежит декларированию и налогообложению. Декларация ф. 3-НДФЛ должна быть подана вами не позднее 30.04.2018 года, с отражением в ней дохода, полученного при продаже квартиры, полученной в наследство. Таким образом, сумма, за которую была продана полученная в наследство квартира, будет формировать облагаемый НДФЛ доход физического лица (1 900 000 рублей).

В тоже время, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение, в частности, имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 21 НК РФ (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ указанный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по доходу, полученному от продажи квартиры, может быть уменьшена на имущественный налоговый вычет при продаже имущества в размере 1 000 000 рублей.

Т.е. придется платить налог с разницы, превышающей сумму 1 000 000 рублей.

[расчет может быть произведен следующим образом: 1 900 000 – 1 000 000 = 900 000 рублей, 900 000 /100 х 13 = 117 000 рублей НДФЛ к уплате в бюджет]

В том случае, если купите жилье в 2017 году и если Вы не ранее не использовали свое право на имущественный вычет при покупке жилья, то Вы вправе его завить в этой же декларации в размере не превышающем 2 000 000 рублей.  

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не превышающем 2 000 000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Вычет в размере 2 000 000 руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 руб. (2 000 000 х 13%). Эта сумма (до 260 000 руб.) может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов (п.п. 7, 8 ст. 220 НК РФ).

В этом случае [расчет может быть произведен следующим образом: 1 900 000 – 1 000 000 = 900 000 рублей, 2 000 000 - 900 000 = 1 100 000, 1 100 000 / 100 *13 = 143 000 рублей НДФЛ может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов]

В том случае, если купите жилье в 2017 году с использованием целевого займа/ кредита/ипотеки на покупку жилья, вправе его заявить имущественный вычет по уплате процентов в соответствии с договором займа  в размере не превышающем 3 000 000 рублей.  

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Указанный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в п. 3 ст. 220 НК РФ, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

В результате сумма НДФЛ в размере до 390 000 руб. (3 000 000 х 13%) может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов (п.п. 7, 8 ст. 220 НК РФ).

#вопрос_ответ@yurburo29